袁景灿拿起笔走到白板前，一边画着波浪起伏的二维坐标图一边解释：“这里我要引入一个工程经济学中的现金流模型。”他指着图，“纵轴代表现金，横轴代表时间。每个坐标点，就代表当前时间节点的净现金量。邱市长，您也清楚，提高项目利润最直接的做法，一是提价，二是降低成本。但在当下市场环境，高品质改善住宅和豪宅有溢价空间，普通商品房却很难走这条路，那便只剩降低成本这一途径。”
邱贤成微微点头：“嗯，成本构成要素繁杂，哪些地方是可控且有操作空间的？”
袁景灿一边写一边说：“成本主要包含土地成本、资金成本、税费、施工建安费四大项。税费、水泥钢筋这些降本空间有限，不值得大费周章。剩下的自然就是土地和资金成本。土地方面我就不多赘述了，重点讲讲资金。”
邱贤成“嗯”了一声，示意袁景灿继续深入。
袁景灿接着说道：“去年招拍挂制度推行后，全国范围推行保证金制度。房企买地必须在规定时间缴纳一半土地数额的资金用作保证金。拍到地，保证金就转为土地款，这也就形成了我们地产圈常说的两段式土地款。”
邱贤成前倾身体：“这一制度变革和你说的‘高周转’模式有什么关联？”
“两次土地款中间一般相隔一两个月，最多半年。而我们刚起步的房企资金实力不足，这时候的土地款和拍卖保证金一般都是通过融资渠道获得。”
邱贤成眼神中闪过一丝疑惑：“房企如此依赖融资，那该怎么避免资金链断裂？”
袁景灿摆了摆手示意稍安勿躁，继续解释道：“拍得土地后，土地使用证、工程规划使用证、用地证、施工证，四证齐全，我们就可以将土地抵押给银行得到开发贷。开发贷会先偿还融资来的资金本息，节省资金成本。然后支付工程进度款，项目开盘，现金流中开始出现收入，曲线上扬，等曲线和坐标轴相交，现金流回正。”
邱贤成点了点头：“现金流回正后，企业后续资金调配策略是什么？”
袁景灿说：“现金流回正后项目就开始了盈利，也可以逐步开始偿还开发贷，支付项目工程费，尾款等各类支出。自此项目开始自给自足。”
内容未完，下一页继续阅读